שומת היטל השבחה ראשונה במתחם חוף התכלת בגין תוכנית הר/2200ב

היטל ההשבחה בשלב זה מסתמן על סך 1,677,000 ₪ לדונם, או  167,700 ₪ לכל 100 מ"ר

15/1/2021

 

​בתאריך 23/12/2020 הוציאה עיריית הרצליה שומת היטל השבחה בלתי שגרתית לבעלי חלקת קרקע שמכרו את חלקתם הממוקמת בתוואי הרק"ל, הקו הירוק שעתיד לעבור במתחם חוף התכלת.

להלן מספר תובנות ראשוניות העולות מקריאת השומה:

1. שומת ההשבחה הוכנה בגין אישורה של תכנית הר/2200/ב בחודש אפריל 2020.

2. תכנית הר/2200/ב היא תוכנית טכנית שמכריזה על מתחם חוף התכלת כמתחם לאיחוד וחלוקה עתידי, כך שכל החלקות הנכללות בה יקבלו הקצאות במסגרת תוכנית עתידית, לרבות החלקות הממוקמות בתוואי הקו הירוק של הרכבת הקלה (תת"ל 71ג'}.

3. לא ניתן לדעתי לראות בתוכנית הר/2200/ב מהלך תכנוני לקידום הזמינות, שהרי אישורה של התוכנית לא החיש בפועל או לא אמור להחיש את לוחות הזמנים למימוש הזכויות במתחם חוף התכלת.

4. היוזמה להכנתה של תכנית הר/2200ב הייתה של הועדה המקומית הרצליה וחברת נת"ע כדי להימנע מתשלום פיצויי הפקעה ופיצויי ירידת ערך לבעלי חלקות הקרקע הנופלות בתוואי הרק"ל.

5. המהלך התכנוני הנ"ל תוכנן בקפידה עוד לפני אישורה של תכנית הקו הירוק, שקבעה ביצירתיות רבה את מנגנון ה-'ייעוד הנדחה'. כלומר, התוכנית קבעה כי תוואי הרכבת הקלה שנקבע בתוכנית הרק"ל באזור חוף התכלת לא יכנס לתוקף עד לפרסום הודעת הפקעה. הכוונה הייתה לאפשר זמן נוסף כדי לאשר תכנית שתקבע הוראות לאיחוד וחלוקה לכל החלקות (לרבות לחלקות בתוואי הרכבת). ואכן הודעת ההפקעה פורסמה בחודש יוני 2020 על ידי חברת נת"ע רק לאחר פירסומה לתוקף של תוכנית הר/2200/ב בחודש אפריל.

6. מה שמסתבר משומת העיריה הוא שלעמדתה, תוכנית הר/2200ב' היא תוכנית משביחה לכל אותן חלקות קרקע הנכללות בתוואי הרק"ל.

7. המאפיינים של ההשבחה הנטענת על ידי העירייה כאמור הם אינם שגרתיים בלשון המעטה

8. באופן כללי השבחה הנובעת מתוכנית יכולה ללבוש מספר צורות מקובלות:

1. עליית ערך המקרקעין כתוצאה מתוכנית המגדילה את אחוזי הבניה, או משנה את ייעודי הקרקע  הקיימים לייעוד קרקע חדשים בעלי שווי כספי גבוה יותר (כגון הפיכת שטח חקלאי לשטח לבניה.

2. עליית ערך המקרקעין כתוצאה מתוכנית שחוסכת בעלויות יכולה להיחשב כתוכנית משביחה.

3. הפסיקה הכירה גם בהשבחה הנובעת מעליית ערך של תוכנית שמגבירה את הזמינות, גם ללא הגדלת זכויות הבניה (עליית שווים של מקרקעין בדרך אחרת, ע"פ פס"ד סי אנד סאן).

   9. במקרה של תוכנית הר/2200ב ההנמקה של הוועדה המקומית לגביית השבחה הוגדרה כ-"ביטול חרב ההפקעה"             לאמור: אלמלא אושרה תוכנית הר/2200/ב היה נגרם לבעלי החלקות בתוואי הרק"ל נזק, כי הן היו מופקעות                   ותמורתן היה משולמים סכומים נמוכים יותר של פיצויים לעומת האפשרות ליהנות מהישארות החלקות הללו                     בתוכנית שתאפשר קבלת זכויות במסגרת התכנון העתידי (למרות ההפקעה). כלומר, לראשונה הסרת חרב                     ההפקעה, או הגנה בפני פגיעה עתידית נחשבת ל'השבחה'.

  10. בשלב הזה, ניתן לציין מספר בעיות עקרוניות עם שומת ההשבחה של עיריית הרצליה:

1. על פי העקרונות שנקבעו בפסיקה, מטרת דיני ההפקעה היא להעמיד את בעל המקרקעין שחלקתו הופקעה לטובת הציבור באותו מצב שעמד בו ערב ההפקעה. כלומר התיזה העקרונית שמוטב לבעל המקרקעין מהבחינה הכלכלית  להישאר שחקן בתוכנית חוף התכלת באופן שהוא עתיד לקבל הקצאות במסגרת התכנון המפורט אינה נכונה. אם בעל המקרקעין יפוצה כדין ע"פ אמות המידה שנקבעו בפסיקה, יעמוד לרשותו מקור כספי שיאפשר לו לרכוש     קרקע דומה במתחם חוף התכלת בגודל כפי שנלקח ממנו לטובת הרכבת הקלה – לכן קונספטואלית לא אמורה להיות במהלך של אישור תוכנית הר/2200/ב השבחה, שהרי הנפקע אמור לקבל פיצוי ראוי שישיב אותו למצבו טרם ההפקעה.

2. ההנחה כי במועד הקובע החלקות בקו הרק"ל היו מופקעות היא לא נכונה, לכל היותר הן היו תחת עננה של הפקעה עתידית במנגנון שהיה ברור לכל שלא יופעל עד שלא ייפתר ההסדר המכליל את החלקות הללו בהקצאות עתידיות, הווה   אומר במועד הקובע של כניסתה לתוקף של תוכנית הר/2200/ב, עדיין הייעוד לתוואי רכבת לא בא אל העולם. לכן הקטסטרופה שהוא הציל מפניה טרם קרתה.

3. תביעות שהוגשו בשם מספר בעלי קרקע בתחום הרק"ל עוד לפני כניסתה לתוקף של תוכנית הר/2200/ב נדחו על ידי   חברת נת"ע והוועדה המקומית לתו"ב הרצליה בטענה כי בעליהם עתידים לקבל הקצאות במסגרת תוכנית עתידית. כלומר, גם הוועדה המקומית התייחסה למצב התכנוני טרם אישורה של תוכנית הר/2200/ב ככזה שאינו יוציא את החלקות הממוקמות בתוואי הרק"ל מהאיחוד והחלוקה העתידי.

 11. תוכנית הר/2200ב' היא כאמור תוכנית טכנית, שעדיין לא העניקה שום זכות תכנונית חדשה ביום אישורה .

 12 לגבי הערכים שצויינו בשומה:

     שווי מצב חדש לפי תוכנית הר/2200ב', המבטא שווי ממוצע של קרקע עם ציפייה ספציפית לשינוי בהתאם                       לעסקאות שוק, נקבע על - 4,854 ₪ למ"ר.

    שווי מצב קודם כמבטא שווי קרקע עם ציפייה כללית לשינוי ייעוד, נקבע על- 1,500 ש"ח למ"ר.

     למותר לציין שוויכוחים גדולים, שמאיים ומשפטיים צפויים להיות גם סביב ערכי השווי הללו ודרכי חישובם.

 ​

תם ולא נשלם

מן הסתם מילים רבות ייכתבו בהכרעות שמאי מכריע, בהחלטות וועדות הערר ובפסקי הדין הצפויים להינתן בנושא זה בעתיד, ככל שהוועדה המקומית לא תחזור בה מהשומה. כאמור לדעתי תוכנית הר/2200/ב היא תוכנית טכנית- פרוצדורלית שלא יוצרת השבחה ממשית. לכל היותר מדובר בתיקון נזקי תוכנית הרק"ל, הגם שמדובר בתיקון לא מלא המוגבל בלוחות זמנים של 10 שנים, שהרי לא קיים בתוכנית הר/2200/ב מנגנון פיצוי ראלי לפיצויי ההפקעה, שהמועד הקובע לגביהם נשאר ע"פ הוראות החוק שנת 2020 וגם אין בו מנגנון פיצוי לירידת ערך שגם היא תתיישן, למקרה שלא תוכן תוכנית איחוד וחלוקה עד לשנת 2030. מוטב אילו שומת ההשבחה הנ"ל לא הייתה נערכת בעיתוי הזה, אלא בגמר ההליך התכנוני במתחם חוף התכלת.

נכון לכתיבת שורות אלה, כלל לא ברור האם הועדה המקומית תוציא שומות דומות בגין תוכנית הר/2200ב גם לחלקות קרקע שמחוץ לתוואי הרק"ל, על כך ימים יגידו (יש ידיעות ראשונות שאכן זה צפוי לקרות).

 

מכל מקום, ע"פ נתוני השומה הראשונה, מדובר בהיטל השבחה שאמור להגיע לקופת עיריית הרצליה בסך של – 1,677,000 ₪ לדונם ובסכום כולל לתוכנית כולה (2,000 דונם) של – 3.35 מיליארד ₪!!  לכן יש להניח שהועדה המקומית לא תחסוך במשאבים על מנות לנהל את כל ההליכים הנדרשים עד לבית המשפט העליון.

​

​

הבהרה:

רשימה זאת מהווה עמדה מקצועית ראשונית של עורכו. אין לראות בו שומת מקרקעין. מומלץ לבעלי הקרקע לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך על מנת להגיש שומה נגדית להיטל השבחה