בעקבות החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב מתאריך 3/8/2020, להפקיד את תכנית חוף התכלת, הר/2200/א, להלן סקירה של תובנות ראשונות.
יש להבהיר כי הניתוח מתבסס על מסמכי התוכנית בגרסתם מיום 30/6/2020, כפי שהוצגו בפני הוועדה המחוזית בדיון להפקדת התוכנית. לא מין הנמנע כי הגרסה שתופקד עשויה להשתנות. יתרה מכך, הליך ההתנגדויות צפוי להכניס בה שינויים לא מבוטלים.
ברשימה זו ננסה לענות על מספר שאלות מפתח שמצאנו לנכון להציג.
מהי הבעיה הכי מהותית שיש בתוכנית בגרסתה הנוכחית?
הבעיה הכי מהותית היא חוסר הוודאות שיש בשלב הזה לקיבולת הזכויות הצפויה לכל דונם בתחום התוכנית. זהו הפרמטר התכנוני-כלכלי החשוב ביותר, אך התוכנית בגרסתה הנוכחית לא עוסקת בו. היה מצופה כי לתוכנית יצורף פרק עקרונות וטבלת איזון על מנת שיגדירו מה יהיה החלק היחסי של כל חלקה (באחוזים) בעוגת הזכויות הכוללת, בדיוק כפי שהדבר נעשה בתוכניות סמוכות בקו החוף של תל אביב, כמו תא/3700, או תא/4444 ( תכנית שדה דב). תקנון תוכנית חוף התכלת כולל הוראות מצומצמות ביותר בנושא האיחוד והחלוקה וקובע שבעתיד, בהליך תכנוני נוסף, יוכנו שלוש תוכניות מפורטות ושלוש תוכניות איחוד וחלוקה, לכל אחד מהמתחמים בנפרד. כל מתחם יזכה לקיבולת הזכויות שהוגדרה עבורו וכל מתחם יהווה משק סגור לבעלי הקרקע הכלולים בו.
מה הבעיה לדחות את האיחוד והחלוקה לשלב התכנוני הבא?
אין מניעה לדחות את הכנת תוכניות האיחוד והחלוקה לשלב הבא של התכנון המפורט, אלא שאם הן יוכנו לכל מתחם בנפרד, כפי שמוצע בגרסה הנוכחית של תוכנית חוף התכלת, לא ישמר השוויון בין בעלי הקרקע. התוכנית חולקה לשלושה מתחמים ועוגת הזכויות שנקבעה לכל מתחם היא שונה. ניתוח שבוצע על ידנו מצביע על כך שבמתחם מס' 2 הקצב הזכויות האקוויוולנטי לדונם הוא הגדול ביותר, לאחריו מתחם מס' 3 ולבסוף מתחם מס' 1. אין סיבה תכנונית להפלות בעלי קרקע במתחם כלשהו על פני בעלי קרקע במתחמים אחרים. כלומר, גם אם מסיבה תכנונית יש הצדק לרכז זכויות רבות יותר באחד המתחמים, אין כל סיבה להעניק אותן רק למי שחלקתם כלולה במקרה באופן טריטוריאלי באותו מתחם. אגב היום היתרון הוא במתחם מס' 2, דבר שיכול להשתנות בהמשך ולהפוך מתחם אחר לעתיר זכויות ביחס לאחרים, זאת מאחר ונקבע שנספח מתחמי התכנון הוא בגדר מסמך מנחה ולא מחייב.
.
מדוע עורכי התוכנית נמנעו לצרף פרק עקרונות וטבלת איזון לתוכנית חוף התכלת?
לתוכנית בגרסה שהומלצה להפקדה על ידי הוועדה המקומית, כן צורפה טבלת איזון שנערכה על ידי השמאי אהרון בוץ. מסיבה לא ברורה הנספח השמאי הנ"ל הוסר ממסמכי התוכנית הרשמיים בהוראת מתכננת המחוז. יש לזכור שמדובר באותה וועדה מחוזית שדנה בחלון זמנים סמוך במספר תוכניות ענק בקו החוף שכולן כללו נספח עקרונות וטבלאות איזון. גם אם מתכננת המחוז ביקשה להימנע מההתנגדויות שיוגשו לפרק העקרונות וטבלאות האיזון, שעלולות לתקוע את התוכניות לזמן ארוך, לדעתנו זאת סיבה לא מוצדקת כי התנגדויות יוגשו ממילא גם בשלב יותר מאוחר.
מהי המשמעות המעשית של חוסר הוודאות ביחס להקצב הזכויות הצפוי?
שוויה של קרקע שאינה מתוכננת מושתת על הקצב הזכויות הצפוי לה. כשהפרמטר הזה אינו וודאי, לא ניתן לחשב כמה זכויות ניתן לייחס לכל חלקה ספציפית ולכן זה פוגם בתמחור הנכון, פוגם בסחירות. העדר מידע אלמנטרי הוא כר לספקולציות שלעיתים אינן מבוססות. כאנשי מקצוע לא נוכל בשלב הזה להבטיח לרוכש קרקע המגיע להתייעצות האם בקנותו 100 מ"ר בתוכנית חוף התכלת הדבר יקנה לך זכות ליחידת דיור אחת שלמה. בהעדר טבלת איזון, יש הרבה סימני שאלה לגבי העקרונות שיופעלו בה לעתיד לבוא. לכן לא רק שלא ניתן לדעת מה הקצב הזכויות שיוקנה לכל דונם, לא ניתן לתמחר את הקרקע היום באופן נכון.
ראוי להבהיר שעד לפרסום טבלת ההקצאות לא ניתן יהיה לדעת האם בעלי חלקה מסוימת, או חלק מחלקה, יקבלו הקצאה דווקא במגורים. ההקצאה יכולה להינתן על ידי שמאי התוכנית גם במלונאות, תעסוקה או מסחר. שמאי התוכנית אמור לחשב את סל הזכויות הכולל מכל הסוגים ביחידות אקוויוולנטיות (מעין מכנה משותף לזכויות תכנוניות בעלי שווי זהה), כך שבעל קרקע מסוים יוכל לקבל הקצאה במגורים או בזכויות מסוג אחר, שהם שווי ערך למגורים.
האם יש נושאים נוספים סמויים מהעין שעלולים להשפיע על גודל ההקצאות של בעלי הקרקע הפרטיים?
ישנם מספר נושאים הדורשים תשומת לב לאופן שבו הם יוכרעו בשלב ההתנגדויות, כגון: מה יהיה עתידה של רצועת החוף בהליך ההקצאות, האם יוקצו כנגדה זכויות סחירות מתוך עוגת הזכויות הכללית. לשם השוואה, בתוכנית שדה דב לא הוקצו זכויות כנגד רצועת החוף ברוחב של עד 50 מ'. נושא נוסף שתהיה לו השפעה על בעלי הקרקע הפרטיים הוא סוגיית המתרוכות, ששטחן מהווה כ- 20% משטח התוכנית. הכוונה היא, איזה מקדם ייקבע לחלקות המתרוכה שבבעלות המדינה. המדובר בחלקות צרות וארוכות, בצורת דרך, חלקות שנמסרו לנציב העליון עוד בתקופת המנדט כפיקדון עבור הציבור בעת רישום הפרצלציות. היום החלקות הללו רשומות ע"ש המדינה והיא צפויה לקבל הקצאות סחירות כנגדן. השמאי אהרון בוץ נתן למתרוכות מקדם זהה כמו לחלקות שאינן מתרוכות. לעומת זאת, בתוכנית להרחבת אזור התעשייה של הרצליה פיתוח (הר 2030א), שמאי התוכנית נתן הפחתה של 25% למתרוכות בהשוואה לחלקות שאינן מתרוכות. זה ברור באופן אינטואיטיבי שככל שהזכויות הסחירות יוקצו למדינה באופן נרחב יותר, הדבר יקטין את חלקם של הבעלים הפרטיים בעוגת הזכויות.
בשורה התחתונה, מהי ההתרשמות מהתוכנית המוצעת?
התוכנית החדשה מהווה בשורה לבעלי הקרקע, שחלקם בני הדור השלישי של בעלי הקרקע ההיסטוריים.
יחד עם זאת, התחושה היא שיוזמי התוכנית לא ששים לשנות את פניו של המתחם. יש לשים לב למגבלות המחמירות שנקבעו בתוכנית שעלולות להשפיע לרעה על מועד התחלת הבניה, בהשוואה לתוכניות סמוכות בקו החוף של העיר תל אביב. תוכנית חוף התכלת קבעה כי שלבי ביצוע הבניה יהיו כפופים לתנאים תחבורתיים. כך לדוגמה, התנאים להוצאת היתר בניה ראשון בתוכנית הם השלמת מסילת רכבת רביעית לפי התוכנית האסטרטגית של רכבת ישראל, השלמת הקו הירוק של הרכבת הקלה, הפעלת רשת משלימה של קווי אוטובוס והקמת מסוף תחבורה בכל אחד משלושת המתחמים שבתוכנית. התנאים להוצאת היתר בניה של היחידה ה-6,001 ואילך הם השלמת רשת הנת"צ, השלמת מיזם 'מהיר לעיר' בכביש מס' 2, השלמת מחלף הרב מכר, השלמת הנתיבים המהירים על כביש מס' 20 והשלמת המטרו.
דומה כי כל בעיות התחבורה בתל אביב רבתי אמורות להיפתר בטרם ימומשו זכויות בחוף התכלת. יש לשים לב שאין התניות תחבורתיות מהסוג הזה ובטח שלא בהיקף הזה, לא בתוכנית 3,700 המיועדת עבור 12,500 יח"ד ולא בתוכנית שדה דב המיועדת עבור 16,000 יח"ד.
יש עדיין מה לעשות על מנת לתקן את התוכנית ולשפר את מצבם של בעלי הקרקע הפרטיים?
יש להמתין להפקדת התוכנית, אך מוטב להתחיל להיערך לקראת שלב הגשת ההתנגדויות מוקדם ככל שניתן. ככל שיתגבש גרעין גדול ומוצק של בעלי קרקע פרטיים, כך יגבר הסיכוי להכניס בתוכנית שיפורים, הן בנושאים שאוזכרו לעיל והן בנושאים נוספים, לא פחות חשובים, כמו למשל להגדיל את שטח הדירות 'הרגילות' העומד היום משום מה על 97 מ"ר עיקרי בלבד, זאת לעומת המצב בתוכנית 3700 הצמודה מדרום, שם נקבע שטח הדירות הרגילות על 120 מ"ר עיקרי.
